歷久彌新的人居環境需要共建

如何確保社區經久不衰、歷久彌新？如何培育鄰里情感、社區文化，進而形成內生的社區治理驅動力？這當然需要政府引導、資本運作、物業努力、以及其他各種外部力量支持，但說到底，這是一個“授人以魚不如授人以漁”“輸血不如造血”的問題，持續幫助不如“助人自助”的過程，也就是說，“歷久彌新”需要業主共同參與、共同創造。

“精品社區”在逐漸滑落為“老舊社區”，這是我們必須面對的一個現實——社區建築、設施設備、管網線路等等都在變老。那麼如何對社區公共設施和空間進行“養老”？

按照國家的政策，應該是動用社區維修資金，然而，維修資金在各地都呈現出數額不足或使用困難的情況，而且在審批上也特別的嚴格謹慎。無法動用維修資金，社區就不能“養老”，就會加速衰敗；在加速衰敗之後，業主就更加不滿意，喪失對物業、業委會、乃至基層政府的信任，從而陷入一個社區養護治理的惡行迴圈。

正如萬物雲CEO朱保全所言，“（物業）作為一項准公共服務，服務能力的體現，不僅僅是點對點的服務，更重要的是推動全體業主的共同參與。一對多，是這個行業最重要的特點，在多業主的公共物權空間內，物業企業如何能去推動全體業主的意見去選擇，是一家以住宅物業為主要方向的最重要的服務力……物業企業敢於去面對全體業主，敢於讓全體業主達成共識，這是一個物業企業在服務力上非常重要的要素。”

比如上海的春申萬科城，2002年開始入住，2007年整體封園，這個社區在整個發展過程中，呈現出了物業與全體業主共建的趨勢。特別是在維修資金使用完畢之後，多次出現業主的募資，完成了包括2016年社區門崗標識物的重新建設，也包括耗費800萬對整個社區智慧安防系統的修繕，還包括對社區綠化的重新改造——這是業主積極參與、持續繳納維修資金的一個案例，這無疑有賴於業主與社區、業主與物業之間的信任關係和情感聯繫，那麼，這種信任和情感紐帶能夠通過怎樣的方式來實現？

業主情感與信任的維繫方式當然要依靠多種因素，其中一個很重要的路徑就是在提高服務水準的同時，保持消費、繳費和費用去向的可見性與透明度。以萬科物業為例，早在2016年，萬科物業就推出“友鄰計畫”，探索和社區住戶的共籌共建模式。業主在友鄰市集（通過住這兒app及小程式訪問）的消費金額會按商家返點比例納入“友鄰計畫”資金池，並用於該社區的更新建設。

此外，除了資金的不斷積累，物業跟客戶之間的信任關係之建立，必須有一個鮮明的關於公共收入和公共支出的透明化制度。比如“電梯廣告收益去哪兒了”一直是社會輿論與業主關注的焦點。從2021年起，萬科物業已對全部在管社區的電梯廣告收益明細透明化，在“住這兒”移動應用端上公示全部在管社區的電梯點位、梯媒類型、應收實收、收益使用等清單明細，方便業主追溯電梯廣告收入的支出去向，即所有的業主在APP上可以查到電梯廣告的每一塊看板一個月的收益是多少、去向是哪裡。

關於該部分公共收益資金的使用，嚴格按照物業合同約定進行分配，並建議業主將這部分收益優先用於社區共建，諸如共有部位、共用設施設備的維護、維修支出等方面，踐行萬科物業“安心、參與、信任、共生”的價值觀。

從“友鄰計畫”到“電梯廣告收益透明化”，這些嘗試都是基於萬科物業數位化能力的積累、精細化管理能力的提升，以及對客戶權益的堅持。這些不僅是萬科物業遠端運維和品質管制的實踐應用，也將真正實現業主作為權利人參與其規範管理與監督，從而強化其信任感、增加其責任感、加深其歸屬感，加強業主之間、業主與物業社區之間的情感聯繫。

2020年國務院辦公廳發出《關於全面推進城鎮老舊社區改造工作的指導意見》，旨在進一步完善城市人居環境品質。但社區中建築和設施不斷老化、要填的“窟窿”越來越大、維修資金不足且難以撬動、難以續籌、缺乏長效機制等問題一直是社區更新改造項目無法落地的癥結所在。因此，鼓勵市場資本、企業資本和社會資本的加入，推動政府、居民和社會共建共治共用，探索可複製、可推廣、可持續的經驗模式成為關鍵命題。

一種值得嘗試的路徑是利用資本市場，好處是籌資相對快速，缺點也非常明顯，就是容易失去節制和控制，造成資本“泡沫”。尤其對於尚未進入資本市場的企業，就需要找到另外一條創新突破的路徑。

以萬科推動的“美麗社區”行動為例，該專案由萬科地產根據上一年的銷售額，計提千分之一，作為一個城市的美麗社區行動資金，助力社區煥新改造。比如說在上海，如果2020年銷售300億，按千分之一計提的話，就有3000萬的美麗社區基金。“美麗社區”行動首期募集自2021年5月1日起，為期三年。同時，萬科地產的“美麗社區”預備資金首期將按照9比1的比例與萬科物業“友鄰計畫”募集的資金進行配捐，在一個城市資金池裡，友鄰計畫專案資金越多，配置的美麗社區資金也就越多。該專項資金以社區為單位，每季度進行一次彙集。“美麗社區”行動加上配捐，形成了交付五年以上的萬科舊社區，未來在6個模組（美麗保障、美麗衛士、美麗Parking、美麗回家路、美麗氧吧、美麗Sport）中的維修來源。在具體專案使用上，將與各萬科社區的專項維修資金、公共收益配合使用，進一步緩解入住滿五年的萬科社區在更新改造方面資金不足的問題。這裡面包括消防管網的滲漏、提升智慧設備包括照明的改善、綠化的補足以及人行道、車行道的修繕，甚至還包括老舊社區康復設施的重新建設，等等。

 “共籌共建共治共用”，無論是資本杠杆的驅動、還是企業資金的回饋，都不是單向度的、簡單意義上的“補貼”，而是一種“共建”，旨在提升業主居住體驗，激發業主的參與感和歸屬感，增強全體住戶維護社區公共設施的集體意識，與社區共生美好，持續實現業主資產的保值、增值；企業也在發展增量中解決資產存量問題，通過搭建一個政府維修資金、開發商、物業、業主以及社會供應鏈的平臺，促使大家共同參與、共同實踐去解決維修資金不足這個難題，探索老舊社區更新治理的歷久彌新之道。