廣深城市服務發展引領全國，頭部物企或將持續受益 | 城市服務

城市服務是物企公認的藍海市場，近幾年受到越來越多的企業重視，萬物雲、保利物業等頭部物企成立城市服務獨立品牌，並加速市場化外拓步伐。但全國各個城市服務業務仍以點狀、部分區域試點為主，廣州、深圳的全面推廣為城市服務的發展帶來新的思路和方向。

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城市精細化管理升維

城市治理現代化

政策是市場發展的風向標，城市服務業務的開展同樣離不開政策的引導。 2013年以來，國家及地方政府出台各類政策支持城市服務業務發展，但不同時期政策關注重點略有不同，根據政策特點我們可以將其分為三個主要發展階段：

第一階段：城市服務市場化階段。中央出台相關政策鼓勵以政府購買服務的方式，大力推動社會資本、社會主體參與公共服務領域。

第二階段：精細化管理階段。自2017年習近平指出“城市管理應該像繡花一樣精細。城市精細化管理，必須適應城市發展。要持續用力、不斷深化，提升社會治理能力，增強社會發展活力。”後，2018年開始全國各級城市紛紛出台城市精細化管理三年行動方案，進一步明確細化城市精細化管理。

第三階段：城市治理現代化階段。早在2017年，國務院《中國共產黨第十九次全國代表大會指導意見》中提出打造“共建、共治、共享”的社會治理格局，民主協商、科技支撐等重要元素被黨中央與時俱進地納入我國社會治理體系。但當時市場化企業能力不足，城市治理仍以政府為主導實施，近年來頭部企業城市服務能力不斷提升，政府在城市治理過程中市場化主體參與度越來越高，如老舊小區、垃圾分類處理、鄉村治理等，城市治理迎來現代化發展。

城市服務業務從市場化向精細化、城市治理現代化階段不斷深化，城市服務範疇變得更加豐富，這對物業企業城市服務能力的提升也提出了更高要求。

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廣深引領城市服務發展

街道是主要招標主體

從不同城市的政策力度、執行措施來看，我們發現廣州、深圳對於政策的深化、落地走在全國前列。

廣州18鎮街試點全域服務治理，城市服務運營協會成立加速推進城市服務業務。

2021年底，廣州市印發《關於開展鎮街全域服務治理試點工作方案》，推動城市治理體系和治理能力現代化，探路超大城市鎮街全域服務治理模式。據了解，廣州市全域服務治理是指全區域、全週期、全要素的服務治理。即根據實際情況，將部分政府行政管理和行政執法以外的服務性、事務性工作委託給第三方服務企業實施，讓企業承擔城市管理“大管家”的角色，通過盤活閒置公共資源和導入產業等方式，在政府不增加財政負擔的前提下，讓企業自我“造血”提高營收，向市民提供高質量公共服務的同時也為基層政府減負，實現降本增效的目的。

2022年4月1日，廣州市召開鎮街全域服務治理試點工作動員會議，匯報有關工作開展情況，全面啟動全域服務治理試點工作。此次廣州選取了全市18個鎮街（片區）作為第一批試點單位開展全域服務治理，截止目前全市各區試點鎮街“城市大管家”項目已陸續入市。

2022年6月6日，廣州市城市服務運營協會正式成立。廣州市城市服務運營協會歷時2年籌備，在廣州市鎮街全域服務治理試點工作中應運而生。

廣州市城市服務運營協會的成立將進一步推動全區域、全週期、全要素的全域服務治理落地，同時有利於廣州市城市服務運營有關基礎管理法規、規章草案的調研論證以及城市服務運營優秀建議、對策的實施。

深圳已開標“城市管家”項目招標方9成是街道，全市3成街道完成“環衛服務”到“城市管家”模式轉換。

深圳作為全國物業管理髮源地，城市服務業務的推行一直走在全國前列。公開資料顯示，從2019年12月深圳市首個“城市管家”政府採購試點項目——深圳市福田區物業管理城市試點項目開標，在兩年半時間裡，深圳市已先後開標31個“城市管家”類政府採購項目，項目年化金額近17億元，其中街道級項目27個，佔比近9成。

根據統計，深圳市全市共計74個街道，在已開標的31個“城市管家”項目中近三成（29.7%）街道完成從“環衛服務”到“城市管家”模式轉換。

全國多城“城市管家”項目仍呈現點狀發展特徵，尚未形成廣深整體面發展趨勢。 根據克而瑞物管監測，全國多個城市均有“城市管家”類項目的落地實施，如泉州、上海、蘇州、烏魯木齊、佛山等，這些城市落地項目多為該城市中首個或為數不多的幾個“城市管家”項目之一，泉州、烏魯木齊、佛山等城市“城市管家”項目的落地主要是頭部物企主動拓展的結果，多數城市仍將城市服務提升城市整體治理水平作為試點開展，還沒有從城市發展的整體面去推行城市服務業務。

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物企仍是城市服務業務主力承接商
頭部物企或迎來發展機遇

城市服務業務是近幾年物企重點關注賽道，服務內容主要包含傳統市政環衛、政務協管、資源經營、智慧化建設等，物業企業傳統四保一服業務與城市服務業務存在重疊，物企服務從社區向城市空間延伸存在便利性，傳統市政環衛企業同樣是城市服務的有力競爭者，但從“城市管家”項目的中標方來看，物業企業仍是城市服務業務的主力承接商。以深圳為例，深圳市已開標的31個“城市管家”項目，中標企業中77%為物業企業，23%為環衛企業。

近年來頭部物企在城市服務業務的佈局、能力塑造已初具雛形。以萬物雲和保利物業為例，截至2021年12月31日，萬物雲城市空間業務輻射全國22個城市，項目數量合計達47個。萬物雲從新城區到老街道的城市服務邊界在不斷拓寬，“物業城市”已經形成相對成熟的服務步驟“四步法”，建立了“管理+服務+運營”的全流程業務。

同時全新的街道戰略“蝶城”聚焦高濃度、高效率，基於街道的濃度佈局實現開源節流，通過遠程運營以及混合服務提升空間效率，並在坂田街道已實現住宅項目扭虧為盈，“蝶城”模式初見成效。

保利物業自從2016年進駐西塘景區以來，不斷擴大政府物業承接量並形成景區治理、城鎮全域治理、城鎮優選等不同城市服務模式，並以“鎮興中國”品牌為牽引，推動產品體系的完善與落地。

在對外拓展上，保利物業業務模式也在不斷完善。發展初期保利物業更多是直接從政府方承接項目，且所承接項目多為垂直領域項目。 2022年1月保利環境成立，保利物業股權佔比65%、眾城智潔股權佔比20%、橫琴普邦股權佔比15%，自此保利物業開始合資合作的拓展模式。根據克而瑞物管監測，2022年保利物業城市服務項目中標數量明顯上升，保利環境也於2022年4月獲得首個項目，保利物業獲取項目的方式變得更多元。

從廣深城市服務業務發展來看，兩市的城市服務由點到面的推廣離不開保利物業、萬物雲的參與和推進。廣州此次推行的全域服務治理與2019年保利物業發布“大物業”戰略中城鎮全域化治理有異曲同工之妙。萬物雲從2015年在橫琴試點城市服務以來，將城市服務業務命名為“物業城市”並在全國多個城市復制。而在深圳已開標的31個“城市管家”項目中，項目名稱中帶有“物業城市”的項目佔比44%，這個結果不難發現萬物雲在深圳城市服務業務中重要地位。

保利物業和萬物雲的企業性質、企業在廣州、深圳的深耕一定程度上解釋了這兩家企業在廣深兩市城市服務的引領作用。同時，頭部物企在城市服務業務上的資源優勢、能力優勢正在不斷凸顯，隨著廣深兩地城市服務模式的推廣，全國更多城市政策的跟進，頭部企業城市服務業務承接量將快速提升。

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小結

在城市精細化管理不斷升維城市治理現代化的背景下，城市服務市場空間正加速釋放，廣州、深圳兩市的全面推進是全國城市服務不斷發展的風向標。隨著廣深兩市城市服務的全面推廣，全國或將出現更多城市跟進。政商資源的積累、城市服務能力的塑造與打磨仍是企業發展的重點，城市服務業務打磨已基本完成的頭部物企或將持續受益。